昨日のブログで「①」ってつけちゃったので、とりあえず②です。
今、都会も地方も賃貸マンション、アパートの建築ラッシュです。
昨年に相続税が課税強化され、見送りになりましたが、消費税アップ前の駆け込みで、このような状況になっています。
マスコミの煽りと、営業マンの訪問営業トークで、「今がチャンス」とばかりに、賃貸物件の建設に踏み出す地主さんが増えているのだと思います。
でも、本当に「今がチャンス」なのでしょうか？
相続税が強化されたといっても、実際にどれだけインパクトがあるかきちんと計算しているのでしょうか。
資産が１億円の人は、相続税の増額は２１５万円、資産５億円の人で７０５万円です。（配偶者あり、子ども２人の場合）
シミュレーションできるサイトがありました。
http://www.souzokuzei-shinkoku.com/souzokuzei-zouka-simulation-5415.html
実際に増える相続税は資産のせいぜい数％です。
そのために、数千万～数億円の借金をして・・・。
また、今は東北復興、オリンピックの影響で、建設業界は人手不足、加えてついこの前までの円安で資材高、建設コストは高止まりしている状況にあります。
あくまで私の感覚ですが、３年前の10％～20％程度コストアップしているように思います。
消費税が２％上がることなんて、全く問題になりません。
賃貸経営は、一旦投資してしまうと、めったなことで収入が増えることはありません。
とは言え、コストを削りすぎて、欠陥住宅になったり、魅力がなく空室ばかりの物件になってしまっては、元も子もありません。
大事なのは、建物の品質・魅力とコストとのバランスです。
今の賃貸経営は、競争の時代です。
節税の視点だけでうまくいくほど甘くありません。
賃貸経営を考えるなら、営業マンの話を鵜呑みにするのではなく、まず、自分自身で市場調査をし、事業試算をしてみてください。
市場調査はネットで検索したらすぐ出てきます。
新築だけでなく、築年の古いものも調べてください。
これから新築する物件も２０年後には築２０年の物件になります。
事業試算をするときは、空室率をきちんと見てください。
どんな素晴らしい物件でも、常に満室ということはまずありません。
賃貸物件建設による資産圧縮効果については、また改めて。
これからの賃貸経営について思うこと③へ →→→ こちら
（※本記事はあくまで私個人の考えです。）
