忘れないうちに③です。
土地に賃貸アパートを建てると相続税対策になる？
大手サブリース会社やハウスメーカーの営業手法のうち、大きなものとして、賃貸物件建設による「資産圧縮効果」があります。
相続税を減らす（節税）ために、「課税対象額を減らす」というものです。
具体的には、「土地は、更地で持っているよりも、アパートを建てた方が、評価額が減る」というものです。
相続税の計算をするときに、土地は下記の表を用います。
土地評価額（Ａ）＝ 路線価 × 補正率 × 土地面積
この土地にアパートを建てると、「貸家建付地」となります。
アパートに住む人に借地権が発生しますので、「その分引いてあげます。」ということです。
貸家建付地の評価額（Ｂ）＝ 上記（Ａ）×（１－借地権割合×借家権割合）
借地権割合が70％の場合は、
１億円 ×（１－70% × 30%）＝7,900万円
となり、2,100万円評価減になります。
（※借地権割合は路線価表で決められています。借家権割合は全国共通で30%です。）
また、アパートの建築費が5千万円かかったとして、その評価はどうなるでしょうか。
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に借家権を控除した金額になります。
貸家評価額（Ｃ）＝ 固定資産税評価額 ×（１－×借家権割合）
固定資産税評価額は建築費ではなく、構造や仕様などで決まります。一般に建築費の70％程度といわれています。
5,000万円 × 70％ × （1ー30％）＝ 2,450万円
となり、2,550万円の評価減となります。
かくして、１億円の土地に、5,000万円借金してアパートを建てると、
2,100万円＋2,550万円＋5,000万円＝9,650万円の評価減！
「相続税対策が出来ます！」というシナリオが生まれます。
本当にそうでしょうか？
ここで気をつけなければいけない点は、下記の３点です。
１．土地評価額（Ａ）が正しいか？
計算式の中に補正率というのがありました。
同じ面積の土地でも、角地で使い勝手が良かったり、細長い土地で利用しにくかったり、崖になっていてそのままでは使えなかったりします。
そういう利用価値を反映させるのが補正率です。
その補正率の中で最も大きな影響があるのが「広大地」です。
あんまり広い土地だと、中に道路をつくらないと宅地になりません。
その道路は、そこに住む人たちの生活道路として必要なものではあるものの、財産価値はないので、「その分引いてあげます。」というものです。
500㎡で43.5％減、1,000㎡で45％減、2,000㎡だと50％減です。
貸家建付地よりもずっと大きい評価減です。
広大地評価はいろいろな要件があるので、簡単にはいきませんが、アパートを建てるような土地であれば、可能性は十分にあります。
逆にマンションを建ててしまうと、その後に広大地として評価してもらうのは絶望的になります。
その他にもいろいろな補正があります。
営業マンが、「路線価 × 面積」だけの荒っぽい話をしているをよく聞きます。
大手の営業さん、ちゃんとわかっているのかなぁと心配になります。
２．借金は必要か？
セミナー等に出ると、よく「借金をして」という話が出ますが、手持ちの現金から建築費を払っても、相続税対策の効果は変わりません。（むしろ余計な費用が減ります。）
5,000万円の現金が2,450万円の建物に変わるので、2,550万円の評価減は一緒です。
銀行も本当はわかっているのに、売り上げになるから黙っているのだとか。（聞いた話なので真偽はわかりませんが。）
３．資産は著しく劣化する
そして、私が最も問題と考えているのは、優良な資産を劣化させてしまうということです。
一般に、相続税評価額１億円の更地は、そのままならもっと高い値段で売れます。
不動産譲渡税を支払っても１億円程度は手にすることが出来ると思います。
そもそも税金というのは、そういう風に作られていますので。
ところが、その土地に、アパートが建ってしまうと、そのままではなかなか売れません。
入居者に立ち退いてもらって、建物を解体しないといけないからです。
相当の労力とコストを要します。
投資した資金5,000万円に加えて、立退料、解体費･･･。
その代償は非常に大きいです。
上記の物件を建物ごと売却するしかありませんが、年間の賃料が600万円くらいと考えると、単純利回り10％で売却額6,000万円、6％で1億円です。
うまくいっても5,000万円の借金が残ります。
「その分引いてあげます。」というのは、価値が下がるからにほかなりません。
ベンツは中古車でもそんなに値段が下がりませんが、シャコタンにしたら、やっぱりメチャクチャ下がります。
賃貸経営は、節税ではない
今までうまくやっていた人も沢山います。
みんながみんな、失敗するということではありません。
ただ、営業マンの話を鵜呑みにするのではなく、本当にそうかを、別の視点で考えてから決断する必要があると思います。
上記の３点は、私の周りで実際に起きていることです。
「賃貸経営は節税の視点では考えない」というのが私のスタンスです。
これからの賃貸経営について思うこと④へ →→→ こちら
（※本記事はあくまで私個人の考えです。）
