賃貸経営セミナーに行くと、「節税」と「選ばれる賃貸」花盛りです。
でも、私は最も大事なのは、コスト管理だと考えています。
どんなに「選ばれる賃貸」を作っても、相場からかけ離れた賃料では、経営が成り立ちません。
コストには、大きく分けると、①建設コスト、②募集コスト、③管理コスト、④修繕コストがあります。
①建設コストは、言うまでもなく最も大きなウエートを占めます。
これが限界利益を決めます。
つまり、これを抑えれば、将来賃料が値下げになっても耐えられる可能性が高くなるということです。
ただし、安かろう悪かろうでは、④修繕コストが嵩みますし、魅力のない不人気物件になっては元も子もありません。
要は、価値に見合うコストになっているか、ということです、
サブリース会社、ハウスメーカーの提案書を見ると、高額な建設コストになっています。
ですが、長期一括保証の名のもとに「全てお任せ」してしまうと、安心してしまう方が多いようです。
地域によって家賃相場、建設コストは変わると思いますが、当社が新築の提案させていただく場合は、税引き後利回りで10％を目指しています。
10年間で投資資金を回収しようという考えです。
もちろん、相場に見合った賃料で、空室率、募集コスト、管理コスト、修繕コストを見込んでいます。
当社の営業エリアで大雑把にいうと、家賃10万円の部屋なら1000万円で作るくらいの感じです。
現在は建設コストが高すぎて、今年は全てのプロジェクトを見送っています。
サブリースの問題についてはいろいろなところに書いてありますので、そちらをご覧ください。
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（※本記事はあくまで私個人の考えです。）