これからの賃貸経営について思うこと⑨

台風16号に伴う大雨で、藤沢市にも広い範囲で避難準備情報が出されました。

藤沢市防災ラジオ、結構な大音量で鳴り始めます。

今年は、自然災害が多く心配です。

防災ラジオ


さて、今日は、募集依頼について思うことです。

媒介契約と共同仲介について

知っている方も多いと思いますが、大家さんが、不動産の媒介(仲介)を不動産会社に依頼する場合に、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」という3種類の方法があります。

専属専任媒介」は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼し、大家さんであっても、自分で入居者を見つけて契約することは出来ません。

専任媒介」は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼しますが、大家さんが自分で入居者を見つけて契約することは出来ます。

一般媒介」は、複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、大家さんが自分で入居者を見つけて契約することもできます。

(ほかにも決まりがありますがここでは割愛します。)

専任専属媒介」「専任媒介」は、1社が元付を独占します。

元付というのは、大家さんから入居者探しの依頼を受けた不動産会社のことです。

一方で、入居者さんからお部屋探しを依頼された不動産会社は「客付と言います。

元付不動産会社は出来るだけお客を増やすために、客付不動産会社に、募集情報を流します。(レインズやATBB、スーモ、ホームズなどの不動産会社間のデータベースです。)

その情報を元に客付不動産会社が入居者を紹介します。

元付客付の複数の不動産会社が関わることを共同仲介と言います。

 

専任不動産会社の行動

不動産賃貸の取引では、法律により、不動産会社が受け取れる仲介手数料は、賃料の1か月分+消費税が上限と決まっています。

共同仲介の場合、客付不動産会社が、入居者から1か月分の仲介手数料を受け取り、元付不動産会社は、大家さんから広告費を受け取るのが一般的です。

 

元付不動産会社が、客付も行えれば、収入が2倍になります。

そのために、多くの不動産会社は「専任」を取ろうとします。

専任」を取れば、客付できなくても、少なくとも広告費分の収入があります。

専任もらえれば、イチオシで頑張りますよ。」ということで、大家さんも1社にのみ依頼するケースが多いと思います。

収入が2倍になるので、もちろんその会社は頑張ります。

ですが、今は、供給過多で買い手市場ですので、差別化できている物件以外は、ほかの「専任物件」がたくさんあるので、イチオシしてもらえないことも出てきます。

また、いわゆる「囲い込み」をする会社もあります。

結果として、「専任」を与えたものの、その会社だけが募集しているので、機会損失が発生します。

特に大手の仲介会社同士では、お互いに積極的に紹介し合うことはまずないので、なかなか共同仲介が成立しません。

実は、多くの不動産会社は、「専任」でなくても、「一般」でも、大家さんから直接依頼いただければ、同じように頑張ります。

 

一般媒介のおすすめ

複数の不動産会社に「一般」で依頼をすれば、多くの不動産会社が扱ってくれます。

今はインターネットを使っての募集が中心ですので、情報を独占することは出来ません。

専任」でないと決めてもらえない、というのは昔の話です。

 

大家さんが自ら、多くの不動産会社に仲介を依頼すれば、その分紹介してもらえるチャンスは間違いなく増えます。

実際、私の知っている大家さんで100社!くらいに、自分で募集依頼をされている方もいらっしゃいます。

お部屋の説明もしてくれますし、インターネットに掲載するための写真も提供してくれます。

やはり、そういう物件は早く決まります。

そこまでできなくても、大手数社と、地元でインターネットを活用している会社数社に、「一般媒介」で依頼するのが私のおすすめです。

また、最近では、大家さんが自分で募集を出来るサイトも出来ています。
 → ウチコミさんのサイト

ただ、マメでないと、難しいかも知れません。

まぁ、なんでも簡単な商売はないということだとは思います。

 

ちなみに、「専任」の物件というのは、その会社はオイシイのと同時に、プレッシャーのかかる物件でもあります。

お客様として行った場合には、その会社の「おすすめ物件」として、押し付けられることもあると思います。

入居者としては営業マンの言葉を鵜呑みにするのではなく、なぜ「おすすめ」するのか、良く確認することも大切だと思います。

 


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(※本記事はあくまで私個人の考えです。)

 

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