これからの賃貸経営について思うこと⑫

昨日とは打って変わって、暑い日になりました。

順延になった村岡小学校の運動会、みんな生き生きとしていました。

20161002


今回は、賃貸経営は本当に儲かるのかを考えたいと思います。

バブル前後の頃は、建築費に対して年15%以上の利回りは珍しいことではなかったと思います。

1990年代後半頃からは、じりじり賃料相場が下がって来ましたが、その頃には、バブル期に建てたアパートの多くは、かなり資金を回収できていたと思います。

つまり、当時の物件は、家賃値下げに対して余力があったということです。

一方、今は、サブリース会社、ハウスメーカーの事業計画で、年6%程度の利回りの物件も良く見かけます。

順調に行って17年で投資資金がようやく回収できる、ということです。

ちょっと皮算用が狂うと、資金を回収する前に、陳腐化してお荷物になってしまう可能性も有ります。
詳しくは→→→こちら

サブリース会社が大家さんに提示する事業試算には、賃料が下がったり空室率というリスクは含まれていません。

実際には、サブリース会社が入居者に貸している賃料が下がったり、空室が増えると、保証されていると思いこんでいる大家さんへの賃料は、あっという間に切り下げられます。

また、10年おきくらいには、大規模修繕も考慮しておく必要があると思いますが、このあたりも、見通しが甘いようです。

サブリース会社に丸投げしていると、とんでもない額の修繕費を請求されることもあるようです。

 

何を言いたいかというと、本当にこれから賃貸経営をしようと思うのであれば、サブリース会社、ハウスメーカーの出す辻褄合わせの事業計画書を鵜呑みにするのではなく、自分でひとつひとつ計算してみましょう、ということです。

古くから大家業をやっている方は、自分で事業計画を立て、リスクを自分でとっています。

一見、左団扇のように見えますが、きちんと自分で計算し、管理も苦労しながら自分でやっていました。(もしくは、自分で業者の手配をしていました。)

これ、どの商売でも当たり前のことだと思います。

賃料相場はまだまだ下がっていきます。全体の収益性が下がる中で、コストの高い大手に丸投げすれば、自分の取り分が減ってしまうのは、当然のことだと思います。

そもそも、儲かるなら、企業は自分自身で賃貸事業をやると思うのですが・・・。

 

なんか、取り留めのない話になってしまいましたが、伝えたかったのは、次のことです。

「苦労はするけども、建てたら儲かる」という時代はとっくに終わっています。

「他人に任せて楽して安全に儲かる」なんてことは、絶対にないと思います。

「自分の頭で一生懸命考えて、行動しましょう」

 

本気で賃貸経営に取り組む意欲のある大家さんの、お手伝いをしたいと考えています。


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(※本記事はあくまで私個人の考えです。)

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