これからの賃貸経営について思うこと⑯

今日は江ノ島の花火大会でした。

村岡地区でも見晴らしのきく所からだと、眺めることが出来ます。

写真は、近くの公園から。

今日は月もきれいに見えました。

明日が十五夜です。

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今日は、「ライフサイクルマネジメント」について考えたいと思います。

 

大家さんと大規模修繕(主に防水と塗装です)の話をすると、「まだ持つから、お金をかけたくない」との声を時々聞きます。

なんとか、長持ちさせてコストを抑えたいという気持ちはわかるのですが、長期のコスト管理を考えるのであれば、早め早めに対応したほうが、結局徳になることが多くあります。

 

ライフサイクルマネジメント」というには、建設から、維持管理、解体までの建物の一生を計画的に管理しましょう、という考え方です。

何となく難しく感じるかも知れませんが、実は単純です。

建設と解体は1回だけのことなので、そう難しくありません。

いつ、いくらかかるか、を把握するだけです。

問題は、維持管理のための修繕コストです。

修繕コストには3種類あります。

 

①日々の維持管理

定期清掃、共用部分の照明交換、草刈りなどが含まれます。
自分でやれば費用は抑えられます。

マンション等の場合は、法定点検なども結構な費用がかかりますので、きちんと把握しておくことが必要です。

 

②退去時のリフォーム

かつては、何でもかんでも入居者に費用を請求していました。

でも、今は経年劣化は大家さん負担になります。

空室対策で、大掛かりなリフォームをする必要が出てくる場合もあります。

しっかり、コストを見積もっておくべきだと思います。

 

③大規模修繕(防水、外壁塗装、外構等)

ライフサイクルマネジメントで一番肝心なのが大規模修繕です。

例えば、アパートを35年維持するとして、いつ塗装工事をするのが良いか、予め計画しておく、ということです。

8~10年おきに塗装工事をすると、途中で3回塗装することになります。

何とか持たそうとして15年おきにすると、2回で済みます。

一見得に見えますが、最後せっかく塗ったのに、残りが5年しかありません。

長持ちさせようとして、途中で不具合が生じると、そのために思わぬ出費になったりすることもあります。

 

余談ですが、私は塗装工事は早め早めに越したことはないと考えています。

塗装工事は、材料によってコスト、耐用年数が大きく変わります。

安くできるのなら、その分早めに工事をすれば、魅力化アップにつながると思います。

大手ハウスメーカーの多くは、長期メンテナンス不要を売り文句にしていますが、シーリングの打ち替えは必要ですし、何よりいつまでも新築時の美しさを維持できるわけではありません。

塗装工事は、イメージを一新することが出来ます。

建物の長命化のためにも、積極的に手を入れる方が良いと思います。

 

賃貸経営は長い期間での取り組みなので、計画通りに行かないことだらけだと思いますが、今からでも、大雑把で構わないので、「ライフサイクルマネジメント」を是非考えてみてください。

 


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(※本記事はあくまで私個人の考えです。)

 

 

 

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