これからの賃貸経営について思うこと⑮

サッカー日本代表、オーストラリア戦はドロー。

チャンスはありました。

次、です。

 


 

今回は、賃料設定について考えたいと思います。

正直言って、私もいつも悩みます。

理想は、退去しても、高い賃料ですぐ決まる、ということですが、よほどの差別化が出来ている物件以外は、そう簡単なことではありません。

安くすれば決まりやすくなるのは当然ですが、それでは収益性を下げてしまうことになります。

この時に大事なのは、①賃料相場をどう捉えるか、ということと、②空室率に対する考え方だと思います。

 

①賃料相場

相場というと、現在募集中の周辺物件の賃料で考えることが多いと思います。

ですが、これは実はあまりあてにはならないと考えています。

長い期間決まっていない物件も少なからず含まれているからです。

また、それぞれの物件には、いろいろな要因が含まれています。(日当たりや音、周囲の環境など)

相場を捉えるには、募集中の物件ではなく、最近決まった物件の賃料を目安にするのが、良いと思います。

これは、データベースをきちんと管理している不動産会社にヒアリングすればわかります。

 

②空室率に対する考え方

大家さんによっては、一瞬たりとも空室である状態が我慢できない、という方や、逆に賃料を下げてまで部屋を埋めなくてもいい、という方もいます。

私が大家さんとお話しするのは、「空室率をどれくらい許容できますか?」ということです。

空室率を抑えるには、どうしても賃料を下げる、という話になりがちです。

ですが、これは当然収益を圧迫します。

一部屋だけならまだ良いのですが、次からのほかの部屋の募集も下げざるを得なくなってきます。

何よりも、それを見たほかの大家さんも対抗して値下げをし、結局のところ、下げ相場を自ら作ってしまう、ということにつながってしまうと思います。

入居者にとっては、良い話のように見えますが、収益性が下がれば、管理のレベルが下がりますし、いろいろな人が入ってくることで、環境が変わってしまったりします。

物件管理のレベル向上、環境維持のためにも、多少の空室率は許容し、安易な値下げ競争に巻き込まれないということも大事ではないかと思います。

 

とは言え、これだけ物件が増えると、やっぱりなかなか…。

 

 


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(※本記事はあくまで私個人の考えです。)

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